國內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)生存發(fā)展的現(xiàn)狀及未來前景
物業(yè)管理作為國際通用的不動產(chǎn)管理模式和方法，在80年代初期伴隨著住宅商品化的市場進(jìn)程傳入我國。30多年來隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，物業(yè)管理的發(fā)展由初級階段進(jìn)入快速成長階段，已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時，也成為與人民群眾生活水平密切相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。
物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對加速市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程，實現(xiàn)住宅商品化起著積極的推動作用。我國物業(yè)管理經(jīng)過30余年的探索和實踐，其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景日益顯著，是一個朝氣蓬勃的朝陽產(chǎn)業(yè)。
一、物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展對社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的積極作用
（一）促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的增長
黨早在十六大就確立了******建設(shè)小康社會的宏偉目標(biāo)，住房消費將是今后一段時期內(nèi)居民消費的熱點，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)是******建設(shè)小康社會時期國民經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)有力的推動力。人們對良好的居住環(huán)境的需求，刺激了商品住房的供應(yīng)，住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展拉動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)國民經(jīng)濟(jì)得到了迅速的增長。
（二）改善了人民群眾的居住質(zhì)量和城市管理的水平
國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本目的是提高人民群眾的生活水平。居住質(zhì)量的改善是人民群眾生活水平改善的重要組成部分。住宅是城市***基本的原素，居住環(huán)境的改善和管理對城市的管理起著重要的作用。城市房屋是城市的重要標(biāo)志和組成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要內(nèi)容。城市房屋管理的好壞直接影響城市整體面貌和管理水平。我國30年的物業(yè)管理實踐證明，由于物業(yè)管理的迅速發(fā)展，使城市原有的面貌發(fā)生了巨大的變化，縮短了和發(fā)達(dá)國家城市管理的距離。
（三）減輕了社會就業(yè)的壓力，緩解了就業(yè)供需的緊張矛盾
物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動密集型的企業(yè)，就業(yè)容量相對較大。據(jù)《行業(yè)報告》顯示，截止2012年底，我國物業(yè)管理行業(yè)已擁有71000余家企業(yè)，612.3萬從業(yè)人員，相當(dāng)于我國社會服務(wù)業(yè)從業(yè)人員的36%。物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展有力的緩解了城市企事業(yè)下崗職工，農(nóng)村剩余勞動力和部分復(fù)員轉(zhuǎn)業(yè)軍人的就業(yè)矛盾。實現(xiàn)了黨的增加就業(yè)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長作為宏觀調(diào)控的目標(biāo)。今后隨著物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，將對解決就業(yè)壓力起著更大的推動作用。
（四）對維護(hù)社會安定起到了重要的協(xié)助作用
從30多年的物業(yè)管理實踐看，物業(yè)管理在維護(hù)社區(qū)秩序，協(xié)助政府防范犯罪、預(yù)防火災(zāi)、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。有資料表明實行物業(yè)管理的社區(qū)比沒有實行物業(yè)管理的社區(qū)，刑事犯罪、火災(zāi)事故、燃?xì)庑孤侗ǖ仁鹿食拭黠@的下降。各物業(yè)企業(yè)開展的豐富多彩的社區(qū)文化生活，促進(jìn)了居民的身心健康，增進(jìn)了鄰里之間的和諧關(guān)系，促進(jìn)了社會主義精神文明的建設(shè)。隨著社會經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型，社區(qū)建設(shè)越來越受到社會各界的關(guān)注，成為城市管理的基礎(chǔ)性工作。物業(yè)管理是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，通過社區(qū)委員會和物業(yè)公司的有力合作，整合資源，形成社區(qū)建設(shè)的合力，既有利于為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社會安定和社會主義精神文明建設(shè)。
（五）帶動城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費支出增長
物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，有利的帶動了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費的支出，打破了人們固有的傳統(tǒng)消費意識，使花錢買服務(wù)逐漸成為人們的普遍意識。據(jù)統(tǒng)計，全國居民用于物業(yè)管理費支出及社區(qū)配套經(jīng)營服務(wù)項目上的支出，每年超過300億元。強(qiáng)有利地促進(jìn)了國民經(jīng)濟(jì)的增長。
二、物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展的現(xiàn)狀
（一）綜合管理體制不順、執(zhí)法能力較差
物業(yè)管理的管理對象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它服務(wù)的對象是人，造成很多社會問題交織在一起，極其復(fù)雜。這些社會關(guān)系中***重要的是與政府部門之間的關(guān)系。在物業(yè)管理實踐中，很多物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛的問題是有法可依的，但無人執(zhí)法。如：個別業(yè)主私自占用公共面積、違章搭建、違章裝修侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益等等。這些問題現(xiàn)行的國家和地方法規(guī)都有明確規(guī)定，但由于處理這類問題已經(jīng)超出了物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)企業(yè)主管部門的權(quán)限，需要社會各部門的有利配合。因此，各地的物業(yè)管理實踐對此類事件均不能很好的解決。對于這類問題，物業(yè)公司沒有執(zhí)法權(quán)，業(yè)主委員會也沒有執(zhí)法權(quán)，政府相關(guān)部門又執(zhí)法不力，因此說，這不是法律空白的問題，而是政府執(zhí)行力的問題。另一種糾紛是無法可依，如：堵塞園區(qū)交通，車輛不按規(guī)定亂停亂放、園區(qū)內(nèi)車輛發(fā)生交通事故等，此類事件物業(yè)管理企業(yè)很難協(xié)調(diào)，處理時也無法可依。
（二）政府對物業(yè)管理在城市管理中的重要性認(rèn)識不足，正面宣傳引導(dǎo)不夠
現(xiàn)階段各地政府還沒有把物業(yè)管理當(dāng)作城市管理的一個重要環(huán)節(jié)，只是或多或少地將其視為一種實現(xiàn)住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區(qū)管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區(qū)的物業(yè)管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進(jìn)的步伐。許多投資者都希望自己購買的物業(yè)能夠保值甚至增值，而單單依靠物業(yè)本身的特性是無法達(dá)到這個目的的，只有通過專業(yè)的物業(yè)管理才能使物業(yè)本身的特性得以發(fā)揮。使物業(yè)得以保值、增值。物業(yè)管理如此重要，為什么人們對其又愛又恨呢？除了人們長期習(xí)慣于政府福利住房的影響之外，另外一個原因就是新聞媒體沒有甚至很少向人民群眾宣傳改革開放30年來物業(yè)管理在城市管理中發(fā)揮的特殊作用，及其為改善人民群眾居住環(huán)境所做出的貢獻(xiàn)。說到這不禁使我們想起曾有一段時間內(nèi)人民群眾“端起碗吃肉，放下筷子罵娘”的新聞輿論導(dǎo)向。政府應(yīng)該用正確的理論引導(dǎo)人民群眾看到物業(yè)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展改變了過去一年建、二年舊、三年破的現(xiàn)實。使大家對物業(yè)管理企業(yè)給予正面的認(rèn)識和應(yīng)有的尊重。正是由于物業(yè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使人民群眾的生活環(huán)境得以迅速的改善。一個新興的涉及千家萬戶的行業(yè)的發(fā)展過程中，必然會出現(xiàn)這樣或那樣的失誤和錯誤，面對這些問題輿論應(yīng)引導(dǎo)人們善意的理解，而不是火上澆油。
（三）業(yè)主自律機(jī)制不完善，司法實踐滯后
協(xié)調(diào)和維護(hù)業(yè)主的共同利益，需要建立業(yè)主自律機(jī)制。業(yè)主公約是業(yè)主共同的行為準(zhǔn)則，但個別業(yè)主為了自身的利益，拒不履行業(yè)主公約，從理論上講，公約對全體業(yè)主具有約束力，但誰來執(zhí)行這個約束力？再有，業(yè)主大會選聘了物業(yè)公司，應(yīng)該說是全體業(yè)主共同利益的體現(xiàn)，但當(dāng)個別業(yè)主無理拒交物業(yè)管理費時，物業(yè)公司只能運用法律******來維護(hù)全體業(yè)主的利益和物業(yè)企業(yè)的利益。此時業(yè)主的自律機(jī)制根本無效。物業(yè)企業(yè)雖然是運用法律******追討利益，現(xiàn)實卻是舊帳尚未追回，新帳又有發(fā)生，因為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不能停止。因此，物業(yè)企業(yè)只能被動的損失自己的利益。當(dāng)前的物業(yè)實踐中，大部分物業(yè)企業(yè)沒有多余的資金和精力耗費于此，即使運用法律手段也屬不得已而為之。自律機(jī)制沒有執(zhí)行力，司法實踐滯后，是當(dāng)前困擾物業(yè)企業(yè)的普遍問題。
（四）現(xiàn)階段公眾意識普遍較低，物業(yè)實踐坎坷曲折
由于中國特殊的國情，決定了一部分人物質(zhì)文明先富有，精神文明匱乏。這部分人公眾意識較差，以個人的喜惡作為對物業(yè)管理規(guī)定的取舍標(biāo)準(zhǔn)。縱狗亂叫，亂扔垃圾、亂停車輛、你稍微一管，就結(jié)下仇怨，隨之而來的就是找各種借口拒交管理費。這些人動輒以媒體***光，車輛檔道等行為對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行威脅，而通常物業(yè)公司都是盡量息事寧人，不愿擴(kuò)大事態(tài)，***終以損失企業(yè)利益平息事態(tài)?，F(xiàn)階段的物業(yè)實踐中由于人們錯誤的定位物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系，使這種情況越來越普遍，為物業(yè)管理無形中增加了難度。
（五）物業(yè)服務(wù)和市場價格嚴(yán)重背離，物業(yè)企業(yè)生存艱難
在物業(yè)收費定價方面，政府主要考慮的是社會穩(wěn)定和現(xiàn)階段人民群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，核定的收費價格往往低于物業(yè)企業(yè)市場運做的成本，造成大部分物業(yè)企業(yè)長期入不敷出，甚至虧損嚴(yán)重。而國家在制定稅費政策方面，并沒有考慮物業(yè)管理是涉及到全社會人民群眾生活必須的消費，沒有任何優(yōu)惠的考慮，造成物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)過重，實則是造成百姓負(fù)擔(dān)過重。住房制度的改革減輕了政府福利分配住房的壓力，物業(yè)企業(yè)提供的230多萬個就業(yè)崗位減輕了政府對下崗和失業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
三、未來物業(yè)行業(yè)發(fā)展前景的展望
（一）國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，將為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間
經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗表明：當(dāng)人均GDP超過800美元之后，人們對住房面積的需求將持續(xù)增加，居住質(zhì)量將快速提高。目前，我國城鎮(zhèn)居民住房嚴(yán)重短缺的問題基本解決。居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的階段，在今后很長的一段時期內(nèi)提高居民住房質(zhì)量將是人民消費的熱點，將強(qiáng)有力的刺激以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展和現(xiàn)有城市中近60%物業(yè)管理沒有覆蓋的面積將為未來物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。
（二）豐富的勞動力資源為行業(yè)的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證
物業(yè)行業(yè)是勞動密集型企業(yè)，技術(shù)含量較低，大部分一線員工不需要較高的文化知識，這些行業(yè)特征在現(xiàn)階段正好符合我國大量勞動力就業(yè)矛盾的特點，所以說現(xiàn)階段勞動力資源也是物業(yè)得以加速發(fā)展的可靠保證。
（三）物業(yè)行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境越來越成熟
“條例”的頒布和實施使物業(yè)行業(yè)開始進(jìn)入了以法管理的起步階段，經(jīng)過20年的物業(yè)實踐人們對物業(yè)管理的作用在思想上，物質(zhì)上的接受能力也得到了加強(qiáng)，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各級政府已將城市的管理列到重要的議事日程，隨著城市管理力度的增加，必將促進(jìn)人民群眾遵守公共秩序的自覺性。
（四）整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場為專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)企業(yè)提供了快速發(fā)展的時機(jī)
建管分離，前期物業(yè)管理招投標(biāo)制的實行，有效的遏制了建管壟斷的局面。隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈，社會的專業(yè)分工越來越細(xì)，地產(chǎn)商和物管企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的局面正在被人民群眾接受，既促進(jìn)了地產(chǎn)商的房屋銷售，又為規(guī)范化，專業(yè)化，信譽(yù)好的物業(yè)企業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)會，物業(yè)行業(yè)資質(zhì)管理的準(zhǔn)入制度，將為規(guī)范物業(yè)市場起到積極的促進(jìn)作用。
（五）專項維修資金制度的建立，為業(yè)主和物管企業(yè)解決了后顧之憂
有了完善的住房專項維修資金制度做保障，業(yè)主從此不再擔(dān)心因為資金問題，住房得不到有效的修繕，物業(yè)企業(yè)也不用因為接管舊小區(qū)為籌集修繕資金而發(fā)愁。
（六）業(yè)主大會制度較好地解決了對業(yè)主委員會缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制的問題
從實踐上看，業(yè)主委員會制度在一定程度上對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督管理起到了積極促進(jìn)作用。但由于我國現(xiàn)階段人民群眾自覺參與社區(qū)公眾事物管理意識較差，往往使業(yè)主委員會決策和執(zhí)行為一體，很難真正代表全體業(yè)主的意愿。甚至有個別業(yè)主委員會為了幾個人的利益不惜損害全體業(yè)主的共同利益。新的制度將重大事件的決策權(quán)交給全體業(yè)主，執(zhí)行權(quán)是業(yè)主委員會。決策權(quán)和執(zhí)行權(quán)的分離較好的解決了長期以來業(yè)主委員會對社區(qū)重大事件決策缺乏有效監(jiān)督的矛盾。
（七）行業(yè)自律、公平競爭，行業(yè)素質(zhì)不斷提高
各地房地產(chǎn)行業(yè)主管部門和物業(yè)協(xié)會的有效工作，前期物業(yè)管理招投標(biāo)、市場競爭機(jī)制的引入、資質(zhì)的管理、專項維修基金制度的建立強(qiáng)有力的凈化了物業(yè)市場;條列及相關(guān)法規(guī)的出臺促進(jìn)了全行業(yè)管理水平的提升;規(guī)范服務(wù)、扶優(yōu)扶強(qiáng)、優(yōu)勝劣汰使從業(yè)人員素質(zhì)不斷提高，市場對服務(wù)專業(yè)化、規(guī)范化的呼聲促進(jìn)了全行業(yè)物業(yè)管理水平的提升。我們驚喜的發(fā)現(xiàn)越來越多的大專院校陸續(xù)開設(shè)了物業(yè)管理專業(yè)，很快將有大量經(jīng)過正規(guī)教育，有志投身物業(yè)管理行業(yè)的有識之士加入物業(yè)管理行業(yè)，這些專業(yè)人員的加入必將對行業(yè)現(xiàn)狀、物業(yè)管理的市場化，專業(yè)化、規(guī)范化起著巨大的推動作用。對物業(yè)管理理論研究和解決物業(yè)管理糾紛的法制化建設(shè)方面也將起著積極的作用。
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